Een nieuw ambitieus en sociaal woonbeleid in Geel

De stad spendeert nauwelijks enkele tienduizenden euro’s per jaar aan betaalbaar wonen. Een peulschil. Hier moet het roer om. We hebben een globaal plan nodig om betaalbaar wonen in Geel te garanderen. Daarin bouwen we meer sociale huurwoningen en nemen we maatregelen voor lagere huren op de private huurmarkt en voor betaalbare koopwoningen. 

Heb je een groot aantal sociale woningen in een stad, dan zorgt dat voor lagere huurprijzen op de private huurmarkt. Volgens de Vlaamse overheid dient elke gemeente minstens 9 procent sociale huisvesting te voorzien. Dat is een minimumdrempel. Lager kan niet. De meeste grootsteden in Europa tellen meer dan 20 procent sociale huisvesting. En Geel? Geel telt duizend sociale huurwoningen. Dat is 6 procent van ons woonbestand, ver onder de minimumdrempel. Toch zijn er in zes jaar tijd nauwelijks 130 bijgekomen. Het stadsbestuur staat erbij en kijkt ernaar. Intussen staan bijna duizend Geelse gezinnen op de wachtlijst. De stad kan Vlaamse financiering krijgen voor tot 15 procent sociale woningen. Hier liggen dan ook nog veel mogelijkheden. Wij pleiten voor de bouw van duizend nieuwe sociale woningen en gaan voor minimum 5 procent sociale huurwoningen in elk Geels deeldorp. 

Met een groter aanbod van sociale woningen kunnen we een sociale mix nastreven: we trekken het inkomensplafond om een sociale woning te mogen huren op. 

We willen meer gronden in het bezit van de stad gebruiken voor sociale ontwikkeling. De stad dient ook veel meer gebruik te maken van het recht op voorkoop om kavels op te kopen. In de voorbije legislatuur heeft de stad slecht één enkele grond gekocht (aan de Kwakkelberg) voor een sociale invulling. Dat is ondermaats. Ook hier moet de stad actiever optreden zodat het aanbod betaalbare en kwaliteitsvolle woningen flink uitbreidt. 

Ook voor veel huurders van sociale woningen neemt de huur een flinke hap uit het budget. Een kwart van hen spendeert meer dan een derde van het gezinsinkomen aan de huur. De bijkomende gemeenschappelijke kosten, het onderhoud, de verwarming en het water maken de woonlasten nog zwaarder. Daarom bevriezen we de huur van sociale woningen en plafonneren de huurlasten op maximum 10 procent van de huurprijs. In geen geval mag de totale woonlast meer dan 40% van het inkomen bedragen.

De private huurmarkt lijkt wel een jungle. Er zijn weinig regels en er is nog minder controle. Gevolg: een derde van de huurders moet een te groot deel van het inkomen aan woonkosten besteden. Het is dan ook al te gek dat er geen enkele beperking staat op de huurprijzen. Achthonderd euro voor een krot van een appartement, dat kan vandaag vanzelf. Wij willen dat de Vlaamse overheid een raster van huurprijzen opstelt om daarmee de huurprijzen te bepalen, en wel op basis van objectieve criteria: de kwaliteit van de woning, het aantal kamers, het comfort, de ligging, de energiezuinigheid... In afwachting van zo’n Vlaams huurprijzenraster willen we dat het stadsbestuur een eigen raster van huurprijzen opstelt. We stellen dat Geels raster beschikbaar en promoten het. Zo staat de private huurder sterker. Dat geldt ook voor de studentenkoten in Geel. 

Het OCMW van de stad kan aan mensen met een laag inkomen een huurtoelage toekennen. Hier is het belangrijk deze toelage jaarlijks aan te passen aan de stijgende huurprijzen. Ook kunnen kandidaat huurders die onvoldoende financiële middelen hebben een huurwaarborg aanvragen bij het Sociaal Huis. Alleen kan dat pas wanneer je een geschikte woning al gevonden hebt. Het maakt het heel moeilijk om snel te schakelen. Beter is dat wie op zoek gaat naar een woning de huurwaarborg meteen kan aanvragen.

Voor veel jonge gezinnen wordt het stilaan onmogelijk nog een eigen woning te verwerven. Daarom willen wij een verdubbeling van het aantal opgeleverde sociale koopwoningen in Geel door de nieuwe Kempense woonmaatschappij LeefGoed. We verplichten de bouwpromotoren die grote nieuwbouwprojecten in handen krijgen, om er minstens een derde betaalbare woningen in te plannen. Op die manier breiden we het aanbod van betaalbare woningen in onze stad uit en drukken we de prijzen ervan op de markt.

Menswaardig wonen kan je alleen in een woning van voldoende kwaliteit. Maar veel huizen van de stad zijn verouderd en slecht geïsoleerd. De energie vliegt er letterlijk door ramen en deuren naar buiten. Vocht en schimmels in een woning hebben natuurlijk hun weerslag op de gezondheid van de bewoners. Daar hebben we in Geel actie rond gevoerd, bijvoorbeeld in de Vidse en de Koekoekstraat. Wij willen dat de stad ervoor zorgt dat alle verhuurde woningen op haar grondgebied voldoen aan de minimale kwaliteitseisen van de Vlaamse Wooncode. Zoals een auto een gelijkvormigheidsattest heeft en regelmatig gekeurd wordt, zo zou ook elk verhuurd pand gekeurd moeten worden. 

Op een te krappe private huurmarkt mag het controle-initiatief niet bij de huurder liggen. Dat moet de stad opnemen. Daarom willen wij in Geel een sterke dienst Woontoezicht, met wooncontroleurs van de stad om alle panden te keuren. Bij negatieve keuring kan de dienst ook instaan voor ondersteuning en coaching van de verhuurder. 

Bij een onbewoonbaarverklaring van een woning en voor mensen in een noodsituatie heb je noodwoningen nodig voor tijdelijke huisvesting. De stad heeft momenteel amper acht noodwoningen en één voltijdse medewerker die mensen begeleidt naar een nieuwe woning. Dat volstaat niet. Hier versterken we het initiatief en de actie van de stad. We zorgen ervoor dat niemand op straat komt te staan. 

Ons land engageerde zich om tegen 2050 alle woningen energiezuinig te maken: EPC-label A of een E-score van 60 of lager. Momenteel haalt amper vijf procent van de woningen in Vlaanderen die norm. Maar het merendeel van de gezinnen in een te isoleren woning heeft onvoldoende middelen om de nodige renovatie- en isolatiewerken te doen. Mensen zitten vast in een spiraal: de energieprijzen stijgen en dus moeten ze dringend renoveren, maar door het dure leven en de gestegen bouwkosten moeten ze de renovatiewerken uitstellen. Woningen renoveren om ze energiezuinig te maken, levert nochtans een dubbele winst op: goed voor het klimaat en goed voor de koopkracht. Massaal renoveren en isoleren is echt nodig.

Maar de vraag is hoe. En wie betaalt dat? Het is aan de stad de Gelenaars te helpen die niet de middelen en/of expertise hebben om renovaties en isolatiewerken uit te voeren. Er is Vlaamse steun, maar die geraakt niet bij de mensen die ze broodnodig hebben. Ook moeten mensen het geld voor de renovatie en isolatie zelf ophoesten: pas achteraf krijgen ze het gesubsidieerde deel terug. Wij stellen voor dat de stad Geel hier bijspringt en met een premie een de subsidie deels voorschiet, in afwachting dat de overheid energiebesparende renovaties laat uitvoeren via een derdebetalersregeling.

De krapte, zowel op de private als op de sociale huurmarkt, zorgt voor concurrentie tussen kandidaat-huurders. Mensen met een laag inkomen, mensen met een beperking, mensen met een migratieachtergrond, nieuwkomers, eenoudergezinnen, grote gezinnen… zijn de dupe. We willen dat onze ‘barmhartige stede’ het recht op wonen voor iedereen garandeert. 

Daarvoor willen we proactieve praktijktesten en mystery calls organiseren. Mogelijke samenwerking met de Thomas More-hogeschool is hier aangewezen. De inbreuken op de antidiscriminatiewetgeving die daarbij aan het licht komen, pakken we met concrete sancties aan. 

We gaan er als stad actiever op toezien dat de afficheringsplicht wordt nageleefd. Bij iedere te huur gestelde woning is de verhuurder verplicht een aantal zaken te afficheren: de huurprijs, het EPC-label, de gemeenschappelijke lasten… Met een strikte naleving daarvan helpen we discriminatie tegengaan.

Wanneer private projectontwikkelaars de publieke ruimte gaan vormgeven, geraakt het algemeen belang ondergeschikt aan het privébelang van enkelen. Zo gebeurde het met het beruchte Astor-project. Dat moet omgekeerd: de stad moet de regie in handen houden.

De schaars geworden gronden en panden van de stad gaan we niet langer verpatsen aan private projectontwikkelaars. We werken met erfpacht, zoals dat elders veel gebeurt. Dan wordt de projectontwikkelaar geen eigenaar van de grond, maar moet hij een vergoeding blijven betalen aan de stad. Dan kan de stad zelf mee bepalen wat er wel en niet gebouwd wordt. Zo snijden we verregaande speculatie, en de stijging van de woningprijzen die daarmee gepaard gaat, de pas af. 

Bij grote bouwprojecten zoals Ten Aard of de stationsbuurt wordt het openbaar domein telkens grondig hertekend. Je kan niet spreken van een louter privaat project wanneer op kosten van de belastingbetaler wegen, voetpaden, pleinen, rioleringen en warmtenetten worden aangelegd. In zulke bouwprojecten, die alleen mogelijk zijn dankzij publieke inbreng, kan de stad voorwaarden opleggen, bijvoorbeeld op het vlak van betaalbaarheid. In een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) legt de stad daarbij telkens een sociale, leefbare en groene invulling vast. Wij stellen voor dat in een RUP voor zulke projecten minstens een derde sociale woningen en een derde betaalbare woningen worden voorzien. 

We zien voor de stad ook een veel actievere rol weggelegd in de strijd tegen leegstand. De stad kan al een leegstandstaks opleggen 6 maanden nadat een handelspand in het leegstandsregister is opgenomen. Dat moet ook voor leegstaande woningen kunnen. Wij verhogen de heffing op leegstand. Want nu is ze zo laag dat ze geen effect heeft. In Geel bedraagt ze 1500 euro. In Turnhout is dat 2500 euro en in Mechelen zelfs 4056 euro. 

Wij laten de gemeenschapswachten van de stad actieve prospectie doen naar verborgen en niet geregistreerde leegstand en richten voor burgers een leegstandmeldpunt in. We gaan als stad ook meer beroep doen op het sociaal beheersrecht om woningen die langer dan twee jaar leegstaan, te verhuren als sociale huurwoning. Voor vastgoedbedrijven verdubbelen we de leegstandsheffing. Ook de heffing op onbebouwde bouwgronden willen we verdubbelen. De opbrengst investeren we in projecten voor betaalbaar wonen en in subsidies voor de renovatie van de eigen woning. 

We richten een stedelijk ontwikkelingsbedrijf op om planmatig woningen van eigenaar-bewoners te isoleren via een rollend budget. Het stedelijk ontwikkelingsbedrijf zal dan de renovatie op zich nemen en de investering wordt terugbetaald met de door de isolatie bekomen energiebesparing. Het stedelijk ontwikkelingsbedrijf kan ook goedgekeurde Vlaamse subsidies voorschieten. Huurwoningen waarvan de eigenaar zelfs met een bestaande premies niet in staat is de woning volledig te renoveren, kunnen door het stedelijk ontwikkelingsbedrijf opgekocht worden om ze te renoveren en sociaal te verhuren via LeefGoed. Mensen die niet de nodige middelen of expertise hebben om de nodige renovaties uit te voeren, willen wij laten bijstaan door experten van het stedelijk ontwikkelingsbedrijf.

Om de vaak verdoken dak- en thuisloosheid uit te roeien, monitoren we constant het aantal dak- en thuislozen in Geel en zorgen we voor begeleiding. We zetten in op Housing First. Dat gooit de zaken om. In plaats van dak- of thuislozen eerst allerlei moeilijke stappen te laten doorlopen vooraleer ze naar een woning begeleid worden, garandeert Housing First als eerste stap een vaste woning. De rust en privacy die daaruit voortvloeien, stelt hen beter in staat ook aan andere mogelijke problemen te werken. Ze worden tijdens het verblijf in de woning begeleid door een team.

Om dit nieuwe Geelse woonbeleid vorm te geven, is het aangewezen ook een beroep te doen op ervaring en kennis en samenwerkingen aan te gaan met bijvoorbeeld de Thomas More-hogeschool en met middenveldorganisaties als SAAMO. En als het over het huren van woningen gaat, heeft niemand meer ervaring dan de huurders zelf. Die betrekken we dan ook bij het beleid. Wij stellen voor dat de nieuwe woonmaatschappij LeefGoed, een kader uitwerkt om de huurdersparticipatie in het beleid effectief te realiseren.